Кога се стига до делба на наследствен имот?
След приемането на наследството недвижимият имот често става съсобствен между двама или повече наследници. Всеки от тях притежава определена идеална част, но това не означава, че конкретна стая, етаж или физическа част от имота автоматично става негова индивидуална собственост.
Когато наследниците желаят да прекратят тази съсобственост, законът им предоставя възможност да извършат делба.
Съгласно чл. 69 ЗН всеки наследник може да поиска делба, независимо от противно разпореждане на наследодателя. Законът предвижда и възможност наследникът да получи своя дял в натура, доколкото това е възможно, като неравенството между дяловете може да бъде уравнено с пари.
Доброволна или съдебна делба?
На практика има два основни пътя.
Доброволна делба
Когато наследниците могат да постигнат съгласие, съсобствеността може да бъде прекратена доброволно.
Това обикновено е по-бързият начин за уреждане на отношенията, защото страните могат да договорят кой наследник какво имущество да получи и как да бъдат уравнени дяловете.
Но при наследствената делба има едно изключително важно правило:
Всички сънаследници трябва да участват в делбата.
Ако делбата бъде извършена без участието на сънаследник, чл. 75, ал. 2 ЗН предвижда, че тя е изцяло нищожна. Това правило се потвърждава последователно и в практиката на ВКС.
Съдебна делба
Когато наследниците не могат да се споразумеят, всеки от тях може да поиска делбата да бъде извършена от съда.
Производството започва с писмена молба до районния съд. ГПК предвижда към нея да бъдат представени доказателства за наследниците и наследствените имоти.
Как протича съдебната делба?
Съдебната делба по принцип преминава през две основни фази.
Първа фаза – допускане на делбата
Съдът установява:
- между кои лица ще се извърши делбата;
- кои имоти участват в нея;
- какъв е делът на всеки сънаследник.
Тези въпроси се разрешават с решението по допускане на делбата по чл. 344 ГПК. Портал на правосъдието
Това е важен етап, защото именно тук могат да възникнат спорове относно наследниците, собствеността, размера на наследствените дялове или имотите, които следва да бъдат включени.
Втора фаза – извършване на делбата
След като бъде установено кой участва и с какъв дял, се преминава към начина, по който съсобствеността действително ще бъде прекратена.
Когато могат да бъдат образувани реални дялове, законът дава възможност имотите да бъдат разпределени между съделителите. При определени предпоставки съдът може да извърши разпределение и без теглене на жребий, когато образуването на дялове и жребият са невъзможни или много неудобни.
Какво става, ако наследственият имот е неподеляем?
Това е един от най-честите практически проблеми.
Например един апартамент може да принадлежи на трима наследници, без да е възможно физически да бъде разделен на три самостоятелни жилища.
Чл. 348 ГПК предвижда, че когато имотът е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете, съдът постановява изнасянето му на публична продан. Самите съделители също могат да участват в наддаването.
Това обаче не означава, че всеки неподеляем наследствен апартамент задължително завършва с продажба на външно лице. ГПК съдържа и специални правила за възлагане на неподеляемо жилище при определени законови предпоставки, както и възможност съделител да участва в изкупуването при публичната продан.
Може ли един наследник да получи целия имот?
В определени случаи – да, но това не става автоматично само защото един от наследниците живее в имота или притежава по-голям наследствен дял.
Необходимо е да се преценят конкретният вид на имота, произходът на съсобствеността, размерът на дяловете и дали са налице законовите предпоставки за съответния способ за извършване на делбата.
Ако имотът бъде поставен в дял на един съделител, дяловете на останалите могат да бъдат уравнени с пари при условията на закона. Портал на правосъдието
Какво става, ако наследник е пропуснат от делбата?
Това заслужава собствен раздел заради новата практика на ВКС.
Чл. 75, ал. 2 ЗН постановява, че делбата, извършена без участието на някой от сънаследниците, е изцяло нищожна. Министерство на правосъдието
С Тълкувателно решение № 4/2023 от 16.06.2025 г. ОСГК на ВКС прие и че искът по чл. 75, ал. 2 ЗН е допустим при съдебна делба, когато вече има влязло в сила решение за допускането ѝ, дори делбата все още да не е окончателно извършена. ВКС
Какво става, ако при делбата е пропуснат наследствен имот?
Тук положението е различно от пропускането на наследник.
Ако при извършването на делбата е пропуснато определено наследствено имущество, законът предвижда то да бъде поделено допълнително. Министерство на правосъдието
Следователно трябва да различаваме:
пропуснат имот → допълнителна делба
от
пропуснат сънаследник → нищожност на делбата. Министерство на правосъдието
Може ли наследник да поиска делба след много години?
По отношение на самото право да се поиска делба чл. 69, ал. 1 ЗН изрично предвижда, че наследникът може винаги да поиска делба.
Конкретният казус обаче може да бъде усложнен от извършени сделки, промени в собствеността, владение, подобрения или други обстоятелства, които следва да бъдат проверени отделно.
Интересни факти за делба на наследствен имот:
Необходимо ли е всички наследници да са съгласни за съдебна делба?
Не. Всеки наследник може да поиска делба. Именно когато съгласие за доброволно уреждане липсва, спорът може да бъде отнесен до съда. Портал на правосъдието
Може ли един наследник да спре делбата?
Самото несъгласие на един сънаследник не премахва правото на останалите да поискат съдебна делба. Портал на правосъдието
Какво става с неподеляем наследствен апартамент?
В зависимост от конкретните предпоставки могат да се приложат различни способи за извършване на делбата. Когато неподеляемият имот не може да бъде поставен в дял, законът предвижда публична продан.
Какво става, ако един наследник не е участвал в делбата?
Законът предвижда, че делба, извършена без участието на сънаследник, е изцяло нищожна.
Правна помощ при делба на наследствен имот
Делбата на наследствен имот изисква предварително изясняване на собствеността, наследниците, размера на дяловете и възможностите за доброволно уреждане на отношенията.
Адвокатска кантора „Ангелова & Ховагимян“ предоставя правна консултация и процесуално представителство при доброволна и съдебна делба на наследствени имоти и свързани спорове между наследници.
Свържете се с нас → Контакти
Настоящата публикация има информационен характер и не представлява индивидуален правен съвет.