Какво представлява капарото при покупка на имот?
При покупка на недвижим имот често още преди окончателната сделка купувачът предоставя определена сума на продавача. В практиката тази сума обикновено се нарича „капаро“.
Самото наименование обаче не решава автоматично какви ще бъдат правните последици, ако сделката не се осъществи.
Необходимо е да се установи какво точно са уговорили страните – дали сумата представлява част от продажната цена, авансово плащане, задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД или има друга договорена функция.
ВКС приема, че функцията на т.нар. капаро се определя от волята на страните и съдържанието на договора. Когато сумата има обезпечителна и обезщетителна функция, тя може да има характера на задатък по чл. 93 ЗЗД, независимо от използваното наименование.
Какво е задатък?
Задатъкът има специална правна функция.
Съгласно чл. 93 ЗЗД той служи като доказателство, че договорът е сключен, и едновременно с това обезпечава неговото изпълнение. Именно затова при неизпълнение могат да възникнат последици, различни от обикновеното връщане на една предварително платена сума. Практиката на ВКС потвърждава тази обезпечителна функция на задатъка.
Капаро, задатък и аванс едно и също ли са?
Не непременно.
Това е най-важният практически момент в статията.
Думата „капаро“ няма сама по себе си достатъчно значение, за да се определи какво ще стане със сумата при неизпълнение.
Например една сума може да представлява просто авансово платена част от продажната цена. В друга сделка същата сума може да бъде уговорена като задатък, който обезпечава изпълнението.
Затова съдът изследва договора и действителната воля на страните, а не само заглавието на документа или думата, използвана за плащането. ВКС е приемал именно такъв подход при предварителни договори за недвижими имоти.
Не всяка сума, наречена „капаро“, трябва автоматично да се третира еднакво. Решаващо е какво са уговорили страните.
Кога купувачът може да загуби задатъка?
Когато сумата има характер на задатък и страната, която я е дала, не изпълни договора, изправната страна може при предпоставките на чл. 93, ал. 2 ЗЗД да се откаже от договора и да задържи задатъка.
При предварителен договор за имот това може да се окаже приложимо например при виновно неизпълнение на договорно задължение от купувача.
Но не е достатъчно продавачът просто да заяви:
„Купувачът се отказа – задържам капарото.“
Трябва да се анализират конкретните клаузи, причината сделката да не се осъществи, поведението на двете страни и дали са изпълнени предпоставките за упражняване на правата по чл. 93 ЗЗД. Съдебната практика показва именно значението на това коя страна е изправна и как е прекратено договорното правоотношение.
Кога продавачът може да дължи двойния размер?
Това е обратната хипотеза.
Когато неизпълнението е от страната, получила задатъка, изправната страна, която го е дала, може при законовите предпоставки да се откаже от договора и да иска задатъка в двоен размер.
Именно затова квалификацията на платената сума е толкова важна – ако тя представлява обикновен аванс, не следва автоматично режимът на двойния размер по чл. 93 ЗЗД.
А ако никой не е виновен за провалената сделка?
Тук не трябва да даваме универсален отговор.
Последиците зависят от причината за неосъществяване на сделката, договорните клаузи и характера на дадената сума. Актуалната практика на ВКС също разглежда отделно въпроса дали продавач може да задържи задатъка при безвиновно прекратяване на предварителния договор.
Затова всяка клауза от типа „капарото не се връща при никакви обстоятелства“ трябва да бъде разгледана в контекста на целия договор и конкретното развитие на сделката.
Какво става, ако банката откаже ипотечен кредит?
Това е много полезен раздел за реалните купувачи.
Самият факт, че купувачът е възнамерявал да финансира покупката чрез банков кредит, не дава универсален отговор кой трябва да понесе последиците при отказ на банката.
От значение е какво е записано в предварителния договор.
Страните могат например да свържат изпълнението на сделката с определени документи, финансиране или други условия. Съдебната практика познава спорове, при които купувачът твърди, че кредитът не е отпуснат поради неизпълнение на задължения на продавача относно документите за имота.
Затова още при подписването трябва ясно да бъде уредено какво се случва с дадената сума, ако необходимото банково финансиране не бъде получено.
Какво става с капарото, ако продавачът има проблем с документите?
Ако продавачът се е задължил да представи определени документи, да заличи тежест или да изпълни друго условие преди окончателната сделка, неговото неизпълнение може да има значение за това коя страна е изправна.
В практиката на ВКС има именно спорове относно предварителни договори, при които продавачът е поел задължение за уреждане на проблеми с имота преди окончателното прехвърляне.
Следователно не трябва да се разглежда само въпросът:
„Кой отказа да подпише нотариалния акт?“
Трябва да се установи защо окончателният договор не е сключен.
Може ли вместо връщане на капарото да се иска самият имот?
При определени предпоставки – да.
Ако между страните има валиден предварителен договор за покупко-продажба, законът предоставя отделна възможност да бъде поискано от съда обявяването му за окончателен по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Това е различен способ за защита и изборът между различните възможности трябва да се направи според конкретния договор и интереса на страната.
Какво трябва да пише в договора за капарото?
Добре изготвеният предварителен договор трябва да позволява ясно да се установи:
- какъв е размерът на сумата;
- кога и как се плаща;
- представлява ли част от продажната цена;
- има ли характер на задатък;
- при какви обстоятелства се връща;
- кога може да бъде задържана;
- какви са последиците при неизпълнение от продавача;
- какво се случва при проблем с банковото финансиране.
При спор съдът няма да гледа само как сте нарекли сумата, а какво реално сте уговорили за нейната функция и последиците при неизпълнение.
Това следва и от практиката на ВКС относно квалифицирането на „капарото“ като задатък.
Интересни факти за капаро или задатък при покупка на имот:
Винаги ли капарото се губи, ако купувачът се откаже?
Не. Трябва да се установят характерът на сумата, договорените условия, причината за несключването на сделката и коя страна е неизправна.
Винаги ли продавачът връща двойно капаро, ако се откаже?
Не автоматично. Правото на двоен размер е свързано със задатъка и предпоставките на чл. 93 ЗЗД. система
Капарото част ли е от цената на имота?
Може да бъде уговорено като част от продажната цена, но това не изключва непременно и функцията му на задатък. Определящо е съдържанието на договора.
Може ли капарото да се върне, ако сделката изобщо не се осъществи?
Възможно е, но основанието и размерът зависят от договора и причината за неосъществяване на сделката. Не всяко проваляне на сделка води до еднакъв резултат.
Правна помощ при спор за капаро или задатък
При спор за дадена сума по сделка с недвижим имот трябва да се анализират предварителният договор, функцията на плащането, причините за несключването на окончателния договор и поведението на всяка от страните.
Адвокатска кантора „Ангелова & Ховагимян“ предоставя правна консултация и процесуално представителство при спорове за капаро и задатък, предварителни договори, неизпълнение и сделки с недвижими имоти.
Свържете се с нас → Контакти