Какво представлява предварителният договор за имот?
При покупко-продажба на недвижим имот страните често първо сключват предварителен договор, с който се задължават в бъдеще да подпишат окончателен договор пред нотариус.
Предварителният договор сам по себе си не прехвърля собствеността върху имота. За прехвърлянето на вещни права върху недвижим имот законът изисква нотариален акт.
Предварителният договор обаче създава задължение за сключване на окончателния договор и при определени предпоставки позволява на изправната страна да потърси защита по съдебен ред.
Какво трябва да съдържа предварителният договор?
Съгласно чл. 19 ЗЗД предварителният договор трябва да бъде сключен в писмена форма, когато окончателният договор изисква нотариална или нотариално заверена форма.
Той трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
При покупко-продажба на недвижим имот особено значение имат ясното индивидуализиране на имота и уговорената продажна цена.
Практически добре изготвеният предварителен договор следва да урежда и срока за сключване на окончателния договор, начина на плащане, предаването на владението, разпределението на разноските и последиците при неизпълнение.
Какво става, ако продавачът откаже да прехвърли имота?
Това е основната хипотеза, в която чл. 19, ал. 3 ЗЗД има особено значение.
Законът позволява на всяка от страните по предварителния договор да предяви иск за сключване на окончателния договор.
Ако съдът уважи иска, предварителният договор се счита за окончателно сключен от момента, в който съдебното решение влезе в законна сила.
Следователно отказът на продавача доброволно да се яви пред нотариус не означава непременно, че купувачът е загубил възможността да придобие имота.
При наличие на законовите предпоставки окончателният договор може да бъде заместен от съдебното решение.
Какво проверява съдът?
Производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не се свежда само до представянето на подписан предварителен договор.
Съдът трябва да прецени дали съществува валидна договорна връзка между страните, дали договорът съдържа необходимите съществени условия и дали са налице предпоставките за сключване на окончателния договор.
При спор за недвижим имот значение има и дали продавачът разполага с правата, които се е задължил да прехвърли.
ВКС подчертава, че при този иск съдът следва да прецени относимите обстоятелства както относно договорените съществени условия, така и относно изпълнението на задълженията на страните.
А ако купувачът не е платил цялата цена?
Тук статията ни може да бъде особено силна.
Дълго време в съдебната практика е съществувало противоречие дали купувачът може да иска предварителният договор да бъде обявен за окончателен, ако не е заплатил изцяло договорената цена.
ВКС разрешава въпроса с Тълкувателно решение № 4/2020 от 09.05.2023 г.
Съдът приема, че предварителният договор може да бъде обявен за окончателен и когато купувачът не е изплатил цялата цена, включително когато е уговорено окончателният договор да бъде сключен след нейното заплащане. Това се извършва при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК.
Какво означава това практически?
Ако според предварителния договор купувачът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът може да постанови решение при условие това задължение да бъде изпълнено в двуседмичен срок от влизането на решението в сила.
Неплатената изцяло продажна цена не означава автоматично, че искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД трябва да бъде отхвърлен.
Всеки конкретен договор обаче трябва да бъде анализиран според неговите клаузи и поведението на страните.
Какво става, ако предварителният договор е развален?
За уважаването на иска е от значение договорното правоотношение между страните да продължава да съществува.
В ТР № 4/2020 ВКС изрично разглежда значението на това дали предварителният договор е бил развален или прекратен. Когато договорът е валиден и договорната връзка продължава да съществува, неплащането на цялата цена само по себе си не е абсолютна пречка за иска.
Затова преди завеждане на дело трябва да се анализират не само текстът на предварителния договор, но и всички последващи изявления между страните.
Има ли срок за предявяване на иска?
Да.
В практиката на ВКС се приема, че правото да се иска обявяване на предварителния договор за окончателен се погасява с петгодишна давност.
Началният момент зависи от договора. Когато е уговорен срок или условие за сключване на окончателния договор, давността се свързва с момента, в който правото да се иска окончателното му сключване е възникнало.
Предварителният договор прави ли купувача собственик?
Не.
Това е една от най-важните практически разлики.
С подписването на предварителния договор купувачът не придобива автоматично собствеността върху недвижимия имот.
Собствеността се прехвърля с окончателната сделка в необходимата форма или при уважен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД – чрез влязлото в сила съдебно решение, което замества окончателния договор.
Какво да проверим преди подписването?
Предварителният договор не трябва да се разглежда като формалност преди нотариалната сделка.
Преди подписването му е разумно да бъдат проверени поне собствеността върху имота, документите на продавача, вписаните тежести, индивидуализацията на имота, уговорената цена и начинът на плащане.
Особено внимание заслужават клаузите относно капаро, задатък, неустойки и последиците при отказ от окончателната сделка.
Научете повече от статията ни : „Капаро или задатък при покупка на имот – каква е разликата и кога сумата се връща?“
Може ли продавачът просто да продаде имота на друг човек?
Сключването на предварителния договор не прехвърля собствеността и затова подобна ситуация създава сериозен риск за купувача.
Правните последици зависят от конкретните факти, момента и характера на последващото разпореждане и предприетите действия за защита.
Тук нарочно бихме останали по-кратки. Това е достатъчно важна тема за самостоятелна бъдеща статия, вместо да размиваме настоящата.
Интересни факти за предварителния договор за покупко-продажба на имот:
Трябва ли предварителният договор за имот да бъде нотариално заверен?
Чл. 19, ал. 1 ЗЗД изисква писмена форма за предварителния договор, когато окончателният договор трябва да бъде сключен в нотариална или нотариално заверена форма. Законът не поставя като общо изискване предварителният договор за продажба на недвижим имот сам да бъде нотариално заверен. Министерство на правосъдието
Прехвърля ли предварителният договор собствеността?
Не. Предварителният договор създава облигационно задължение за сключване на окончателен договор, но сам по себе си не прехвърля собствеността върху недвижимия имот.
Може ли купувачът да спечели дело, ако не е платил цялата цена?
При определени предпоставки – да. ВКС изрично приема, че неплащането на цялата цена не е автоматична пречка предварителният договор да бъде обявен за окончателен, като приложение може да намери чл. 362, ал. 1 ГПК.
Колко е давността за иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД?
В практиката на ВКС се приема петгодишна давност, като началният момент трябва да се определи според конкретния договор и момента, в който е възникнало правото да се иска окончателното му сключване.
Правна помощ при предварителен договор за недвижим имот
Предварителният договор трябва да бъде преценен не само според неговия текст, но и с оглед на собствеността върху имота, извършените плащания, уговорените срокове и поведението на страните след подписването му.
Адвокатска кантора „Ангелова & Ховагимян“ предоставя правна консултация и процесуално представителство при спорове по предварителни договори за недвижими имоти, неизпълнение и искове за обявяване на предварителен договор за окончателен по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Свържете се с нас → Контакти
Настоящата публикация има информационен характер и не представлява индивидуален правен съвет.