Защо проверката на имота трябва да бъде направена преди плащането?
Покупката на недвижим имот не трябва да започва с въпроса „Кога подписваме?“, а с въпроса:
„Какво точно купувам и от кого?“
Нотариалният акт, представен от продавача, е важен документ, но сам по себе си не винаги е достатъчен за цялостна проверка.
Преди подписването на предварителен договор и плащането на значителна сума трябва да се установят собствеността върху имота, основанието за придобиването му, вписаните тежести и ограничения, кадастралните данни и дали документите описват един и същ недвижим имот.
Имотният регистър съдържа вписаните актове относно собствеността и другите вещни права, както и вписаните ипотеки и възбрани. Регистърът позволява да бъде проследена и хронологията на вписаните обстоятелства.
1. Кой действително е собственик на имота?
Първата проверка е правото на собственост на продавача.
Трябва да се установи въз основа на какъв документ той твърди, че е собственик:
нотариален акт, наследяване, съдебно решение, делба или друго правно основание.
Но проверката не трябва непременно да приключва с последния нотариален акт.
В зависимост от конкретния случай може да се наложи да бъде проследено как собствеността е преминавала между предишните собственици и дали представените документи образуват последователна верига.
Имотният регистър предоставя възможност за справки относно собствеността, собствениците, вещните права и ограниченията върху тях.
Наличието на нотариален акт е началото на проверката, а не непременно нейният край.
2. Проверка за тежести – какво трябва да търсим?
Една от най-важните проверки преди сделката е дали върху имота има вписани обстоятелства, които могат да засегнат купувача.
Сред тях могат да бъдат:
- ипотеки;
- възбрани;
- вещни права на други лица;
- вписани искови молби;
- други подлежащи на вписване актове и ограничения.
Агенцията по вписванията посочва, че удостоверението за имот отразява вписванията, отбелязванията и заличаванията за тежести и права към момента на изготвянето му, или удостоверява, че такива няма.
Точно тук бих използвал силно каре:
„Продавачът казва, че няма тежести“ не замества официалната проверка в Имотния регистър.
3. Какво представлява удостоверението за тежести?
Това е един от основните документи при проверката.
Агенцията по вписванията издава удостоверения за вписванията, отбелязванията и заличаванията. За удостоверението за конкретен имот се изискват данни за имота и лицата, копие от документа за собственост и актуална схема или скица, съобразно приложимия случай. Регистърна Агенция
Важно е и за какъв период се извършва проверката.
В определени случаи анализът на собствеността изисква проследяване на по-дълга история, а не само проверка на последния акт.
Издадените удостоверения за тежести имат и код, чрез който може онлайн да бъде проверена автентичността им.
4. Какво означава ипотека върху имота?
Наличието на ипотека е сериозно обстоятелство, което трябва да бъде изяснено преди сделката.
Не бихме казвали на читателя:
„Има ипотека – не купувайте.“
Това би било прекалено опростено.
Ипотекирани имоти могат да бъдат предмет на сделки, но конкретната структура на продажбата, размерът на обезпеченото задължение, участието на кредитора и механизмът за погасяване и заличаване на ипотеката трябва да бъдат предварително изяснени.
Затова купувачът трябва да знае не само дали има ипотека, а какво точно е вписано и как ще бъде уредено при сделката.
5. Какво означава възбрана върху имота?
Възбраната също е обстоятелство, което не трябва да бъде пренебрегвано.
Когато при проверката се установи вписана възбрана, трябва да се изяснят основанието за вписването, производството, във връзка с което е наложена, и правните последици за планираната сделка.
Тук купувачът не трябва да разчита единствено на обещание:
„Ще я оправим преди нотариуса.“
Преди плащане на съществени суми трябва да бъде ясно как, кога и при какви условия ще бъде разрешен проблемът.
6. Защо трябва да проверим кадастъра?
Следващата проверка е дали имотът в документа за собственост съответства на данните в кадастралната карта и кадастралните регистри.
При територия с одобрена кадастрална карта за разпоредителна сделка се изисква съответната скица или схема на недвижимия имот. Тя съдържа данни от кадастралната карта и кадастралния регистър.
При апартамент например трябва да бъдат съпоставени данните за самостоятелния обект с документа за собственост.
При къща или поземлен имот могат да възникнат допълнителни въпроси относно граници, сгради и тяхното отразяване.
7. Кадастърът доказва ли собствеността?
Тук трябва да сме особено внимателни.
Кадастралната карта и кадастралният регистър имат важно значение за идентификацията на недвижимия имот, но проверката на собствеността не трябва да се свежда само до това кое лице е записано в кадастралните данни.
Самият ЗКИР допуска ситуации, при които за един имот са налице документи за дублиращи се носители на права и в кадастралния регистър се отразяват данните за всички такива лица и документи.
Затова:
кадастър + документи за собственост + Имотен регистър
трябва да се разглеждат съвместно.
8. А ако продавачът е придобил имота по наследство?
Тогава проверката може да стане по-сложна.
Трябва да бъде установено кои са наследниците, на какво основание наследяват и какви права притежава конкретният продавач.
Не трябва автоматично да се приема, че лицето, което ползва целия имот, непременно притежава 100% от собствеността.
При наследствен имот може да се окаже, че продавачът притежава само идеална част, а останалите части принадлежат на други наследници.
9. Кога трябва да се направи проверката – преди или след предварителния договор?
Най-разумно е основните проверки да бъдат направени преди купувачът да поеме значителни договорни задължения и да плати съществена сума.
Причината е проста.
След подписването на предварителния договор вече могат да бъдат уговорени срокове, задатък, неустойки и други последици при неизпълнение.
10. Трябва ли да се плаща капаро преди проверката?
Всяко плащане преди приключването на проверката увеличава значението на договорните условия, при които сумата е предоставена.
Особено важно е да бъде ясно дали платената сума представлява аванс, част от цената или задатък и какво се случва с нея, ако проверката разкрие проблем с имота.
11. Какво още трябва да се провери?
При конкретния имот проверката може да включва и допълнителни обстоятелства.
Например:
- семейното положение и имуществените отношения на продавача, когато са относими към собствеността;
- наличие на съсобственици;
- права на ползване;
- извършени предходни сделки;
- съдебни спорове;
- пълномощни, когато сделката се извършва чрез представител;
- документи, свързани със сградата или конкретния обект;
- фактическото ползване и владение на имота.
Агенцията по вписванията поддържа и Регистър на имуществените отношения на съпрузите, в който могат да се правят справки за избрания режим на имуществените отношения.
Не всички тези проверки са необходими във всяка сделка. Обхватът трябва да се определя според конкретния имот и историята на собствеността.
12. Какво става, ако продавачът продаде имота на друг?
Това вече е една от ситуациите, които разгледахме отделно.
Предварителният договор сам по себе си не прехвърля собствеността, а при последващо разпореждане особено значение могат да придобият моментът на сделките и вписванията.
Как изглежда една добра проверка преди покупката?
Аз бих оставил тук кратък визуален checklist:
Собственик → Документ за собственост → История на собствеността → Имотен регистър → Тежести → Ипотеки → Възбрани → Кадастър → Съсобственици → Предварителен договор → Плащане
Интересни факти:
Мога ли сам да проверя дали имотът има тежести?
Имотният регистър позволява извършване на справки на място и чрез отдалечен достъп при съответните условия. За конкретна сделка обаче резултатите трябва да бъдат анализирани спрямо собствеността и историята на имота.
Какво показва удостоверението за тежести?
Удостоверението за имот отразява вписванията, отбелязванията и заличаванията за тежести и права към момента на изготвянето му или удостоверява липсата им.
Достатъчна ли е кадастралната схема, за да знам кой е собственикът?
Не трябва да се разчита само на нея. Данните от кадастъра трябва да бъдат съпоставени с документите за собственост и относимите вписвания.
Кога е най-добре да проверя имота?
Основната проверка е разумно да бъде направена преди поемането на съществени договорни задължения и плащането на значителни суми.
Имот с ипотека може ли да бъде купен?
Самото наличие на ипотека не означава автоматично, че сделката е невъзможна. Необходимо е обаче предварително да се анализират ипотеката и механизмът, по който тя ще бъде уредена във връзка със сделката.
Правна проверка на имот преди покупка
Преди покупката на недвижим имот трябва да бъдат проверени не само документът за собственост и кадастралната схема, но и историята на собствеността, вписаните тежести, ипотеките, възбраните и други обстоятелства, които могат да засегнат правата на купувача.
Адвокатска кантора „Ангелова & Ховагимян“ извършва правен анализ на документи при сделки с недвижими имоти и предоставя правна помощ при предварителни договори и възникнали имотни спорове.
Свържете се с нас → Контакти