Какво става, ако продавачът продаде имота на друг купувач?
Купувач подписва предварителен договор за недвижим имот, плаща част от цената или капаро и очаква окончателната сделка.
Преди нотариалното прехвърляне обаче разбира, че продавачът е продал същия имот на друго лице.
Това е една от най-сериозните ситуации при неизпълнение на предварителен договор.
Причината е, че предварителният договор сам по себе си не прехвърля собствеността върху недвижимия имот. Съгласно чл. 18 ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт, а чл. 19 ЗЗД урежда предварителния договор и възможността да се поиска сключването на окончателния договор.
Следователно първият купувач не трябва да разчита единствено на факта, че неговият предварителен договор е подписан по-рано.
Първият предварителен договор означава ли, че първият купувач става собственик?
Не.
Предварителният договор създава договорно задължение продавачът да сключи окончателния договор, но не прехвърля собствеността.
Това обяснява защо на практика е възможно продавачът да извърши последваща нотариална продажба на същия имот на друго лице.
Тогава възниква много по-сложният въпрос:
Коя сделка и кои права могат да бъдат противопоставени на останалите лица?
Отговорът не се определя само от датите на двата договора. Особено значение може да има моментът на вписване на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Защо вписването на исковата молба е толкова важно?
Правилникът за вписванията изрично предвижда вписване на исковите молби, с които се иска постановяване на решение за сключване на окончателен договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, когато договорът прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот.
ВКС разглежда това вписване като имащо не само оповестително, но и защитно действие.
Това прави времевата последователност изключително важна.
Ако другият купувач е придобил имота преди вписването на иска
В разгледан от ВКС случай продавачът е прехвърлил имота на трето лице преди вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
ВКС приема, че придобитото от третото лице право на собственост, предхождащо вписването на исковата молба, е противопоставимо на първия купувач. Тъй като към момента на решението продавачът вече не е собственик, искът за обявяване на предварителния договор за окончателен не може да произведе търсения резултат спрямо този имот.
По-ранният предварителен договор сам по себе си не гарантира, че първият купувач ще придобие имота, ако преди вписването на иска продавачът вече го е прехвърлил на трето лице.
А ако исковата молба е вписана преди последващата продажба?
Тогава положението е различно.
Именно затова вписването на исковата молба има толкова съществено значение за противопоставимостта на последващо придобити права. ВКС последователно отчита хронологията на вписванията при разрешаването на подобни спорове.
„Вписал си първи и задължително печелиш.“
Това е прекалено опростено. Трябва да бъдат проверени валидността на предварителния договор, собствеността, самото вписване, последващата сделка и всички други относими вписвания.
Може ли първият купувач да обяви предварителния договор за окончателен?
Ако продавачът все още е собственик и са изпълнени останалите предпоставки, купувачът може да използва защитата по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Ако продавачът отказва доброволно да изпълни договора - вижте повече в статията „Продавачът отказва да прехвърли имота – какви права има купувачът?“
А ако имотът вече е продаден преди вписването на иска?
Това е значително по-трудната ситуация.
Както показва практиката на ВКС, ако третото лице е придобило собствеността преди вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, последващото положение на първия купувач може да бъде съществено затруднено.
Това обаче не означава автоматично, че първият купувач няма никаква правна защита.
В зависимост от конкретните факти трябва да се преценят възможните договорни претенции срещу продавача, платените суми, задатъкът, евентуалните вреди и дали са налице предпоставки за други искове.
ВКС е разглеждал например и възможността купувач по предварителен договор да бъде кредитор, който при съответните предпоставки търси защита срещу увреждащо последващо разпореждане по чл. 135 ЗЗД. Това обаче е самостоятелен и фактически зависим способ за защита, а не автоматична последица от предварителния договор.
Какво става с платеното капаро?
Ако придобиването на имота вече е възпрепятствано, трябва отделно да се разгледат финансовите отношения между страните.
Значение има дали платената сума е:
аванс,
част от продажната цена, или
задатък по чл. 93 ЗЗД.
Прочетете повече в статията ни: „Капаро или задатък при покупка на имот – каква е разликата и кога сумата се връща?“
Какво трябва да направи купувачът, когато разбере за втората продажба?
Първо трябва да се установят фактите.
Особено важни са:
- предварителният договор и анексите;
- платежните документи;
- актуалната собственост върху имота;
- последващият нотариален акт;
- датите на вписванията;
- наличието на възбрани, ипотеки или други тежести;
- кореспонденцията между купувача и продавача.
Хронологията е ключова.
Разлика от един ден между последващата продажба и вписването на исковата молба може да има съществено правно значение. Именно такъв времеви въпрос е бил решаващ и в практика на ВКС.
Трябва ли да се провери Имотният регистър?
Да.
Преди предприемането на съдебна защита трябва да се установи актуалното правно състояние на имота и хронологията на относимите вписвания.
При подобен спор не е достатъчно страната да разполага само със своя екземпляр от предварителния договор.
Трябва да бъде ясно кой е вписан като собственик и какви актове и тежести са вписани относно имота.
Интересни факти:
Имам по-стар предварителен договор. Това прави ли ме собственик пред втория купувач?
Не. Предварителният договор сам по себе си не прехвърля собствеността върху недвижимия имот.
Мога ли да съдя продавача, ако продаде имота на друг?
В зависимост от фактите могат да съществуват различни договорни и съдебни способи за защита. Ключово е кога е извършена последващата продажба и какви действия вече е предприел първият купувач.
Защо се вписва исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД?
Законодателството изрично предвижда вписването ѝ, а практиката на ВКС признава защитното значение на това вписване спрямо последващо придобити права.
Ако другият купувач е купил преди вписването на моя иск?
Положението е значително по-сложно. ВКС е приемал, че когато третото лице е придобило собствеността преди вписването на исковата молба, неговото придобиване може да бъде противопоставимо на първия купувач.
Правна помощ при последваща продажба на имот
Когато имот, предмет на предварителен договор, бъде прехвърлен на друго лице, времето и вписванията могат да бъдат решаващи. Необходимо е да бъдат проверени предварителният договор, собствеността, последващата сделка, датите на вписванията и извършените плащания.
Адвокатска кантора „Ангелова & Ховагимян“ предоставя правна консултация и процесуално представителство при спорове по предварителни договори, последващи сделки с недвижими имоти, искове по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и свързани имуществени претенции.
Свържете се с нас →Контакти