Какво може да направи купувачът, ако продавачът откаже сделката?
Подписването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот обикновено е последвано от подготовка на документите, плащане на договорената цена или част от нея и сключване на окончателната сделка пред нотариус.
Понякога обаче след подписването на предварителния договор продавачът променя решението си, отказва да се яви пред нотариус или заявява, че вече не желае да продаде имота.
Това не означава автоматично, че купувачът трябва да се примири с отказа.
Чл. 19, ал. 3 ЗЗД предоставя на страната по предварителния договор възможност да поиска от съда сключването на окончателния договор. Ако искът бъде уважен, договорът се счита за сключен от момента на влизане на съдебното решение в сила.
Може ли съдът да замести отказа на продавача?
Да, когато са налице законовите предпоставки.
Това е една от най-съществените защити на купувача при предварителен договор за недвижим имот.
Вместо продавачът доброволно да подпише нотариалния акт, купувачът може да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен.
Влязлото в сила решение има конститутивно действие и замества окончателния договор.
Какво трябва да е уговорено в предварителния договор?
Предварителният договор за сделка с недвижим имот трябва да бъде в писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на бъдещия окончателен договор.
При продажбата особено значение имат достатъчната индивидуализация на имота и уговорената цена.
В конкретния спор обаче значение могат да имат и други клаузи:
- срокът за сключване на окончателния договор;
- начинът и сроковете за плащане;
- задълженията за представяне на документи;
- уговорените капаро или задатък;
- условията за прекратяване или разваляне;
- неустойките при неизпълнение.
Затова договорът трябва да се разглежда като цяло, а не само да се проверява дали върху него има подпис на продавача.
А ако купувачът още не е платил цялата цена?
Неплащането на целия остатък от цената не означава автоматично, че купувачът е лишен от възможността да иска имота.
Този въпрос беше разрешен с Тълкувателно решение № 4/2020 от 09.05.2023 г. на ОСГТК на ВКС.
ВКС прие, че съдът може да обяви предварителния договор за окончателен и когато купувачът не е изплатил напълно уговорената цена, включително когато договорът предвижда окончателният договор да бъде сключен след нейното заплащане. Прилагат се правилата на чл. 362, ал. 1 ГПК.
Когато според договора купувачът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът може да постанови решението при условие това задължение да бъде изпълнено в двуседмичен срок от влизането на решението в сила.
Следователно отказът на продавача не може да бъде оправдан механично само с твърдението, че купувачът не е платил остатъка от цената.
Трябва да се анализира конкретният договор.
А ако продавачът просто не се яви пред нотариуса?
Неявяването на продавача не прекратява автоматично предварителния договор.
Значение имат уговореният срок за окончателната сделка, поведението на страните и дали купувачът е изпълнил или е бил готов да изпълни задълженията си.
При последващ съдебен спор доказването на тези обстоятелства може да бъде важно.
Затова при възникнал проблем е добре да бъдат запазени предварителният договор, платежните документи и относимата писмена кореспонденция между страните.
Какво става с платеното капаро?
Ако купувачът е платил сума при подписването на договора, трябва да се установи какъв е нейният характер – авансово плащане, част от цената или задатък по чл. 93 ЗЗД.
От това зависи дали при неизпълнение могат да възникнат последици като задържане на задатъка или претенция за неговия двоен размер.
А ако продавачът междувременно продаде имота на друг човек?
Това е по-сложната хипотеза.
Предварителният договор сам по себе си не прехвърля собствеността върху недвижимия имот – окончателното прехвърляне изисква нотариален акт или съдебно решение при предпоставките на чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Затова последващото разпореждане с имота може значително да промени положението на първоначалния купувач.
Особено значение има и вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Правилникът за вписванията изрично предвижда вписване на исковите молби за постановяване на решение за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот.
Тук не бих навлизал повече.
Научете повече в статия:
„Продавачът продаде имота на друг след предварителен договор – как се защитава първият купувач?“
Може ли купувачът вместо имота да поиска обезщетение?
В зависимост от съдържанието на договора, вида на неизпълнението и избрания способ за защита могат да възникнат различни парични претенции.
Например значение може да има уговорена неустойка, даден задатък или претърпени вреди.
Не трябва обаче автоматично да се събират всички възможни последици. Първо трябва да се установи какъв резултат търси купувачът – придобиване на имота или прекратяване на договорната връзка и уреждане на финансовите последици.
Това е важна практическа разлика.
Какво трябва да се провери преди завеждане на дело?
Преди предприемането на съдебни действия е необходимо да бъдат проверени предварителният договор и анексите към него, документите за извършените плащания, собствеността върху имота, актуалното му състояние в Имотния регистър и кореспонденцията между страните.
Особено важно е да се установи дали продавачът все още е собственик на имота и дали междувременно не са извършени други разпореждания или вписвания.
Интересни факти:
Може ли продавачът просто да се откаже след подписан предварителен договор?
Самото нежелание да продължи сделката не заличава автоматично поетите договорни задължения. При наличие на предпоставките купувачът може да търси защита по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Трябва ли купувачът да е платил цялата цена, за да заведе дело?
Не във всички случаи. ВКС приема, че предварителният договор може да бъде обявен за окончателен и при неплатена изцяло цена при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК.
Какво става с капарото, ако продавачът е виновен?
Зависи от правния характер на сумата и уговорките в договора. Ако сумата представлява задатък, могат да бъдат приложими специалните последици на чл. 93 ЗЗД.
Какво става, ако имотът вече е продаден на друг?
Това изисква отделен анализ на последващата сделка, вписванията и момента на предприемане на защитата от първоначалния купувач.
Правна помощ при отказ на продавач да прехвърли имот
Когато продавачът откаже да изпълни предварителен договор, трябва своевременно да се преценят съдържанието на договора, извършените плащания, собствеността и вписванията относно имота и подходящият способ за защита.
Адвокатска кантора „Ангелова & Ховагимян“ предоставя правна консултация и процесуално представителство при неизпълнение на предварителни договори, искове по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, спорове за капаро и задатък и други спорове при сделки с недвижими имоти.
Свържете се с нас → Контакти