Какво да проверим преди да подпишем предварителен договор за покупка на имот?
Предварителният договор често е първият документ, който реално обвързва купувача и продавача при сделка с недвижим имот.
По силата на чл. 19 ЗЗД той подготвя сключването на окончателния договор и трябва да съдържа съществените условия на бъдещата сделка. При недвижим имот предварителният договор следва да бъде сключен в писмена форма. Ако една от страните впоследствие откаже да сключи окончателния договор, изправната страна може при определени условия да поиска съдът да обяви предварителния договор за окончателен.
Затова не трябва да се възприема като „резервационен лист“, който може лесно да бъде отменен.
Кой всъщност е собственик на имота?
Преди подписването трябва да бъде установено кой притежава имота и на какво основание.
Не е достатъчно продавачът просто да представи стар нотариален акт. Необходимо е документите да бъдат проследени и да се прецени дали междувременно не са настъпили промени – наследяване, продажба на идеални части, развод, съдебен спор или други обстоятелства.
Особено внимание е необходимо при наследствени имоти и съсобственост.
Има ли тежести върху имота?
Една от най-важните проверки е тази в Имотния регистър.
Удостоверението за имот показва вписаните права и тежести към момента на издаването му – например ипотеки, възбрани и други вписвания. Агенцията по вписванията изрично посочва, че удостоверението отразява всички вписвания, отбелязвания и заличавания за съответния имот или удостоверява, че такива няма.
Проверката трябва да бъде актуална и достатъчно близо до датата на сделката.
Точно ли е описан имотът?
В договора трябва да е ясно кой имот се продава.
Адресът сам по себе си не е достатъчен. Следва да бъдат проверени идентификаторът по кадастъра, площта, етажът, прилежащите части, мазе, гараж, идеални части от общите части и от земята, когато има такива.
Разминаване между кадастър, нотариален акт и фактическото положение може да създаде проблем още преди нотариалната сделка.
Каква е цената и как ще бъде платена?
Предварителният договор трябва ясно да урежда:
- общата продажна цена;
- вече платената сума;
- начина и сроковете за следващите плащания;
- дали покупката ще бъде финансирана с банков кредит;
- какво се случва, ако банката не одобри финансирането;
- кога се плаща остатъкът от цената.
Неясни формулировки от типа „остатъкът ще бъде платен допълнително“ могат да доведат до сериозен спор.
Капаро, аванс или задатък?
Тези понятия не бива автоматично да се приемат за едно и също.
Особено важно е договорът ясно да посочва какъв е характерът на платената сума и какви са последиците при неизпълнение от всяка от страните.
Не е достатъчно просто да бъде записано „капаро“. Трябва да е ясно какво става със сумата, ако сделката не се осъществи.
Кога трябва да се подпише окончателният договор?
Следва да има конкретен срок или ясно определим момент за изповядване на нотариалната сделка.
Добре е договорът да уреди и кой избира нотариуса, кои документи следва да бъдат предоставени предварително и до кога продавачът трябва да отстрани евентуални пречки за сделката.
Какво става, ако продавачът откаже да продаде?
Предварителният договор не прехвърля собствеността върху имота.
Той обаче може да създаде право за изправната страна да поиска по съдебен ред обявяването му за окончателен при предпоставките на чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Това е една от причините съдържанието на договора да бъде прецизно още при подписването му.
Какво друго трябва да бъде проверено?
При конкретния имот може да се наложат допълнителни проверки – например за строителни книжа, разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация, незаконни преустройства, право на строеж, вещно право на ползване, договори за наем или висящи съдебни производства.
При ново строителство проверките са различни и обикновено включват и инвеститора, собствеността върху земята, разрешението за строеж и етапа на изграждане.
Защо предварителният договор трябва да бъде проверен преди подписване?
След подписването възможностите за промяна вече зависят и от съгласието на другата страна.
Затова е значително по-разумно потенциалните проблеми да бъдат установени преди плащането на голяма сума и поемането на договорни задължения.
Предварителният договор трябва да защитава конкретната сделка, а не просто да бъде стандартен шаблон.
Правна помощ при сделки с недвижими имоти
В Адвокатска кантора „Ангелова & Ховагимян“ – Пловдив може да бъде извършена предварителна проверка на документите за имота, анализ на тежести и собственост, преглед или изготвяне на предварителен договор и съдействие до окончателното изповядване на сделката.
За повече информация:
Гражданско право
Търговско право
Контакти